Com a pandemia, muitos contratos de locação foram renegociados ou desfeitos, razão pela qual houve uma enorme oferta de imóveis vagos no mercado e o surgimento de diversas dúvidas contratuais. Abaixo, abordaremos sobre importantes aspectos que devem ser observados antes de assinar contratos de locação comercial.

Seja você um locatário franqueado ou empreendedor autônomo, existem diversos pontos convergentes do interesse do locatário que devem ser negociados e entendidos antes de assinar o contrato de locação.

Primeiro, é importante ressaltar que a sua relação será regulada pela Lei 8.245/1991, chamada por alguns de “Lei do Inquilinato”, essencial para entendermos os pontos que destacaremos adiante.

De modo objetivo, esse artigo abordará 3 assuntos sensíveis que frequentemente geram dúvidas entre os locatários, são eles:

1 – Se o locador quiser vender o imóvel, como fica a minha situação?

A Lei do Inquilinato, em linhas gerais, prevê que o locador poderá, a qualquer momento, alienar o seu imóvel, devendo para isso oferecer ao locatário a prioridade na aquisição do bem.

Caso o inquilino não aproveite seu direito de preferência e outra pessoa venha a adquirir o imóvel, o novo proprietário poderá encerrar o contrato de locação durante a sua vigência. Por isso, é importante estabelecer no Contrato de Locação que, em caso de venda do imóvel, o novo proprietário deverá respeitar todos os termos, prazos e condições previstos no contrato de locação por você assinado.

Assim, é recomendado que seja inserido no contrato de locação uma cláusula determinando que o novo adquirente do imóvel deverá respeitar o previsto no artigo 8°, parte final, da Lei do Inquilinato, que garante ao locatário a plena continuidade de tudo que foi firmado com o antigo locador, bem como que ele seja registrado no cartório de imóveis competente, para que a obrigação seja respeitada por terceiros.

 2 – É possível determinar a renovação obrigatória do contrato?

Outro ponto que desperta bastante dúvida diz respeito à garantia do locatário de poder renovar seu contrato de locação e continuar explorando sua atividade comercial no imóvel, afinal, depois de tanto esforço e investimento para construir uma clientela e estabelecer o seu ponto comercial no bem locado, pode parecer injusto perder tudo isso de maneira inesperada

Para ter esse direito de renovação, o locatário deverá cumprir TODOS os requisitos abaixo:

·      O contrato de locação firmado deve ser escrito e por prazo determinado;

·      O prazo mínimo do contrato precisa ser de 5 anos;

·      O locatário deve explorar a sua atividade comercial, NO MESMO RAMO, no mínimo por 3 anos ininterruptos.

Deste modo, é muito importante ficar atento às condições acima descritas, e informar ao locador o seu interesse em renovar o contrato, com pelo menos 1 ano de antecedência de seu vencimento, uma vez que, caso ele não concorde com a renovação, será necessário ingressar com uma ação judicial, até no máximo 6 meses antes de encerrado o contrato vigente, sob pena de perder o direito aqui mencionado.

Veja como essa dica é importante para você proteger o seu ponto comercial e o investimento realizado em seu negócio!

3 – Benfeitorias no imóvel.

É muito comum o locador inserir nos contratos de locação que todos os gastos com as benfeitorias, sejam elas necessárias, úteis (aumenta ou facilita o uso do imóvel, como colocar grades nas janelas) ou voluptuárias (deixam o imóvel mais bonito, confortável, como obras de jardinagem) sejam de responsabilidade do locatário, e que tudo que for realizado no imóvel ficará a ele incorporado, sem que o locatário tenha direito à indenização.

Assim, recomenda-se que o locatário exclua dessa regra as benfeitorias necessárias, que são aquelas que se destinam à conservação do imóvel ou que evitem que ele se deteriore, como reparos para evitar infiltração de água, substituição do sistema elétrico, dentre outros. Nada mais justo que o locador seja o único responsável pelos gastos necessários a deixar o imóvel apto ao fim da locação.

Outra cláusula bem interessante sobre benfeitorias, que normalmente é pouco utilizada, é a que permite ao locatário retirar todos os bens móveis inseridos no local, desde que esse ato não danifique o imóvel.

Existem outros assuntos que o locatário poderia negociar, como: (i) deixar um percentual máximo de reajuste anual do aluguel, a fim de evitar, por exemplo, a surpresa que muitos locatários tiveram esse ano com um reajuste substancial do aluguel atrelado ao IPG-M/FGV, (ii) estipular que apenas as despesas ordinárias do condomínio serão pagas pelo locatário, excluindo as extraordinárias, dentre outras.

Enfim, são diversas possibilidades que variam conforme o caso, algumas podem ser ajustadas em contrato, outras precisam seguir exatamente como prevista em lei. Tem dúvidas sobre algum tema específico? Mande para nós!